Kuidas efektiivselt ise kinnisvara müüa

Koostöös 2019. aasta kinnisvaramaakleri Kairi Ummusega koostasime praktilise juhendi oluliste tähelepanekutega, kuidas maaklerit kaasamata oma kinnisvara efektiivselt müüa. Tegu pole iseenesest suuri erioskusi nõudva ja vähestele inimestele kättesaadav võimalusega, kuid teatud praktilised teadmised tulevad igati kasuks ning aitavad muuta protsessi tulemuslikumaks ja stressivabamaks.

Antud juhendis kajastame järgnevaid teemasid:

  1. Kas tehingu tegemiseks on õige aeg?
  2. Kui palju mu kinnisvara väärt on?
  3. Kosmeetiline remont enne müüki – jah või ei?
  4. Kinnisvara dokumentatsioon ja korrashoiu ning tarbimiskulud
  5. Energiamärgis
  6. Kus reklaamida?
  7. Kuidas koostada pilkupüüdev müügikuulutus?
  8. Fotod – mis peab pildile jääma ja mis mitte?
  9. Võimalused, kuidas koju ruumi ja avarust juurde lisada
  10. Huvilistega suhtlemine ja korteri näitamine
  11. Läbirääkimised
  12. Hinnaläbirääkimised
  13. Broneerimisleping
  14. Laenuga tehing
  15. Tehingu vormistamine
  16. Valduse üleandmine
Tagasi algusesse

Kas tehingu tegemiseks on õige aeg?

Ühe esimese küsimusena peab kinnisvaramüüja hindama, kas turuolukord nõuab temalt tehingu kiiret tegemist. Kiire tehing võib olla vajalik olukorras, kus kinnisvaramüüjal on tarvis müügist vabanevat raha kasutada muudel eesmärkidel – näiteks uue kodu ostmiseks.

Kinnisvaramüügi tempo tingib turuolukord. Kui näiteks kinnisvarahinnad langevad või on oht, et hakkavad langema, tasub müügiga pigem kiirustada. Hindade langemise tingimustes võib kiirema müügitehinguni jõudmise nimel pakkuda vara müügiks turu keskmisest madalamal hinnatasemel, mis pälvib ostjate suuremat tähelepanu.

Ohumärgid, et kinnisvarahinnad võivad löögi alla sattuda, on näiteks intressimäära tõus, laenutingimuste halvenemine, tehingute arvu langus, tööpuuduse kasv või tarbijate kindlustunde vähenemine.

Kui kinnisvara hinnad on aga tõusmas, võib osutuda mõistlikumaks aeglane müük. See tähendab, et omanik proovib saada maksimaalset hinda, mis tähendab küll ehk pikemat müügiperioodi, kuid kõrgema hinna tõttu rõõmsamat kinnisvaramüüjat. Kinnisvarahindu ajavad tõususuunas leevenevad laenutingimused, mh alanev intressimäär, majanduse üldised positiivsed trendid, nagu näiteks majanduskasv, tööpuuduse vähenemine, palgakasv.

Tagasi algusesse

Kui palju mu kinnisvara väärt on?

Korteriomaniku nägemus oma kinnisvara hinnast ei pruugi alati ühtida kinnisvara reaalse väärtuse ning potentsiaalse ostja nägemusega. Teinekord saab abi kinnisvarahindajalt, kuid tüüpkorterite puhul saab hinnangu suurusjärgu ka ise välja arvutada ning alati tasub ka uurida sarnaste korterite hindu kinnisvaraportaalides. Enamasti on reaalne müügihind väiksem kui pakkumis hind, sest ostja poolne eeldus väikese tingimisruumi osas on kujunenud tavapäraseks.

Tallinna keskmine tehinguhind ühe m2 kohta oli tänavu kevadel näiteks ca 2000 eurot, keskmine müügipakkumistes toodud hind aga ca 2400 eurot ruutmeetri kohta.

Täpsemat statistikat reaalsete tehinguhindade kohta saab vaadata Maa-ameti lehelt, kust näeb milline on keskmine ruutmeetrihind ja palju üldse selles piirkonnas tehinguid tehakse. Kui suured on kõrgeimate ja madalamate tehinguhindade vahed?

Sellleks tuleb minna http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/ ja teha järgnevad valikud

Trükise liik: Hinna statistika

Trükis: näiteks “Korteriomandite (eluruumide) tehingud”

Asukoha ja ajavahemiku valikut ei maksa liiga kitsalt defineerida sest vähem kui 5 tehingu puhul ei kuvata tehingu hindasid.

Lõikeprotsent aitab keskmistest näitajatest elimineerida üksikuid tehinguid mis tehti teistest oluliselt odavama või kallima hinnaga. Näiteks võib esmalt jätta lõikeprotsendi 0’ks ning seejärel võrrelda saadud tulemusi kui panna lõikeprotsent 10. Lõikeprotsent 10 tähendab, et 10% ulatuses ei võeta keskmisel hinna arvestamisel arvesse kõige kallimaid ja kõige odavamaid tehinguid.

Näidis hinnapäringust

*vajadusel vaata ka Maameti koostatud juhendit siit.

Kui üldine arusaam hinnapoliitikast on selge, tuleb läbi mõelda enda korteri hinda kergitavad või langetavad tegurid. Korrus, maja üldine seisukord, igakuiste maksete suurus, korteri suurus, asukoht jne. Et asi ei jääks abstraktseks, tuleb proovida hinnata kas üks või teine tegur suurendab või vähendab su korteri ruutmeetri hinda 3, 5 või 10%.

Tagasi algusesse

Kosmeetiline remont enne müüki – jah või ei?

Toimingud, mida tuleks enne müügiprotsessi alustamist teha, võivad olla väga erinevad. Kui müüki pannakse korter, milles on elatud väga vähe, pole tõenäoliselt palju ettevalmistusi vaja. Kui aga ollakse alustamas kodu müüki, kus elatud 20 aastat, on asju, millele mõelda, arvatust hoopis enam. Lisaks veel emotsioonid, mis seonduvad kodu kui sellise müügiga. Meeles tuleb aga pidada, et ostja ei osta asju või emotsioone, tema lähtub kinnisvara asukohast ja hinnast.

Küsimus, kas enne müüki tasub korteris remonti teha või mitte, on paljudele mõttaineks. Ühelt poolt annaks see, näiline remont, müügiprotsessis eelise, sest ostja saaks kohe sisse kolida. Teisalt – äkki pole seinte ülevõõpamine üldse hea mõte, sest ostja sooviks hoopis uued, oma maitse järgi olevad siseuksed paigaldada. Või ei klapi müüja ja ostuhuvilise seinavärvi eelistus.

Kui korter vajab tegelikult suurt remonti, tasuks seda just niisugusena reklaamidagi. See annab ostuhuvilisele võimaluse kõik enda soovide põhjal kujundada ning vajadusele ka ümberplaneerimisi teostada.

Kui aga müüdav korter on hiljuti renoveeritud, kuid näiteks mõne siseukse aknaklaas on mõranenud, siis see tasub küll ära vahetada. Kindlasti vaadata üle, et valgustites põlevad kõik pirnid. Aknad võiks ära pesta ja vana mööbli minema visata. Valgus ja õhk teevad ruumid avaramaks ja see tekitab positiivseid emotsioone. Mõnikord ajavad potentsiaalset ostjat eemale just tühised pisivead.

Täiesti out on aga odav ja kiire remont. See on juba kaugelt äratuntav.

Tagasi algusesse

Kinnisvara dokumentatsioon ja korrashoiu ning tarbimiskulud

Kinisvara dokumentatsioon muutub aina tähtsamaks – olgu selleks kuluarved või paberid teostatud remonttööde kohta. Viimased on eriti olulised, sest andmed peavad olema korras ka Ehitisregistris.

Andmetega tutvumiseks mine Ehitisregistri lehel www.ehr.ee ja sisesta aadress maja täpsusega. Siis kuvatakse andmed Ehitise kohta üldiselt ning korteri andmete nägemiseks tuleb vasakpoolsest tulbast valida “Ehitise osad”, mis järel avaneb leht kust saab valida juba konkreetse korteri ning seejärel tutvuda antud korteri kohta Ehitisregistris olevate andmetega.

Kui sealsed numbrid ja info ehitisteatiste/kasutusteatiste või ehituslubade/kasutuslubade kohta ei vasta reaalsele olukorrale, tuleb endale selgeks teha, milles seisevad puudused. Alati on soovitav küsida nõu ja abi spetsialistidelt, kelleks on registri töötajad, KOV ametnikud või võtta ühendust Reales klienditeenindusega. Asjaga mittetegelemine lõpeb müügi ebaõnnestumisega, sest dokumentatsiooni puudused peletavad ostjad eemale, viivad hinna alandamiseni ja pankadele ei sobi teie kinnisvara täna enam tagatiseks.

Ostjat huvitavad kindlasti kommunaalarved, kus on näha kõik mõõdetavad kulud, ühistu ülalpidamiskulud, remondifond jne. Lisaks tuleb uurida ka ühistu olemasolevate laenukohustuste kohta ning omada teavet, kuidas ühistu igapäevaselt toimib. Ekslikult arvatakse, et müües oma korterit, ei oma tähtsust korteri ukse taha jääv. Olulist tähtsust ja müüja vastutust notariaalses lepingus hõlmab ka naabrite käitumine, korteriühistu võlglased ja tulevikuplaanid majaelanikel. Kuigi elektrit ostame vabaturult ning enam pole nii kindlat hinda, mille järgi midagi arvata, tasub elektriarveid samuti näidata. Seda eriti juhul, kui küte on elektriga.

Lisaks võiksid teil olla alles ka korterisse paigaldatud seadmete, näiteks küttesüsteemide, gaasikatla, boileri jms kasutusjuhendid ja paigaldajate-hooldajate kontaktandmed.

Pange tähele – kui kavatsete oma korteris teha planeeringumuudatust, ajage kohe korda kõik paberid-projektid ja load. Hiljem, kui soovite korterit müüa, on teil neid vaja. Tagantjärele erinevate tegevuste seadustamine võib osutuda väga kalliks ja ajakulukaks lõbuks.

Tagasi algusesse

Energiamärgis

Kinnisvara reklaamimisel on kohustuslik ära näidata hoone energia tõhusus, mida väljendatakse energiamärgisega. Energiamärgise skaala on A-st (kõige energia säästlikumad hooned) kuni H-ni (kõige energia kulukamad hooned) ja see aitab võrrelda antud hoone energiatarbimist teiste sarnaste hoonetega. Energiamärgise leiab Ehitisregistri lehel www.ehr.ee antud hoone andmete juurest.

Tagasi algusesse

Kus reklaamida?

Eestis on palju kinnisvaraportaale: kv.ee, city24.ee, kinnisvara24.ee., reales.ee ja rida väiksemaid keskkondasid. Kõigil neil on veidi erinev sihtgrupp, seega tasub oma kuulutus lisada kõikidesse suurtematesse portaalidese.

Kõige lihtsam ja soodsam on seda teha kasutades Reales.ee poolt pakutavat teenust kus sisestades kuulutuse Reales keskkonda kuvatakse see automaatselt kõigis eelmaninitud portaalides.

Lisaks tasub kuulutust levitada ka oma sotsiaalmeedia kontodel, milleks saate Reales keskkonnast võtta lingi oma kuulutusega, mida siis sõpradele jagada ja erinevatesse gruppidesse ja forumitesse postitada.

Tagasi algusesse

Kuidas koostada pilkupüüdev müügikuulutus?

Lisaks kinnisvarast ülevaadet andvatele piltidele, milles on detailsemlat juttu järgmises punktis on kuulutuse oluliseks osaks ka tutvustav tekst, mis annab edasi peamise info objekti kohta. Siin on nõuanded, mida kirjutamise juures arvestada:

Esmamulje tekitavad pildid. Nende tõttu otsustab ostja, kas kuulutus üldse avada või mitte. Kui visuaalne pool on juba enda töö teinud, siis soovib koduotsija saada võimalikult palju konkreetset ja täpset infot müüdava kinnisvara kohta. Ära unusta korrektseid detaile kinnisvara suuruse, korruse ja tubade arvu kohta. Lisaks pakub ostjale alati huvi kõrvalkulude suurus, parkimisvõimalused, panipaik ja piirkond.

Info kirjutamisel ole detailne aga väldi pikka teksti kirjutamist. Ole aus ja spetsiifiline, keelatud pole kasutada kujutlusvõimet. Kodu on paljude jaoks unistus, esitle seda just selle unistusena!

Positiivne hoiak. Keskendu eelkõige oma kinnisvara unikaalsetele ja parimatele külgedele ja tõsta neid võimalikult palju esile. Kuulutuses ei tasu liialt tähelepanu tõmmata puudustele. Saladusi ei ole, lihtsalt positiivsem info osa on rohkem esile toodud, samal ajal teine rohkem tagaplaanil.

Õigekiri. Rohked kirjavead võivad rikkuda isegi kenade piltidega sisuka kuulutuse. Ja usu mind - lugeja saab aru, kas tegu on lihtsalt apsakaga või kirjaoskamatusega. Kui kahtled - kontrolli spelleriga!

Tagasi algusesse

Fotod – mis peab pildile jääma ja mis mitte?

Eelkõige – fotod olgu korrektsed. Koristage oma kodu ära, pange isiklikud asjad peitu. Ostja ostab kinnisvara, mitte asju.

Ei maksa üle pingutada kunstliku ilustamisega. Sama vaas või küünlajalg kõikides ruumides ei ole hea. Kindlasti arvestage, et ostuhuviline soovib eelkõige näha suurt plaani, mitte Teie ilusat ukselinki või kardinapuud.

Pildistage kõiki ruume, kaasa arvatud esikut ja koridori. Kindlasti ärge unustage välipilte. Katsuge pildid järjestada loogilises järjekorras, see kõnetab huvilist paremini.

Kui oma tehtud piltidega päris rahule ei jää siis on võimalik pöörduda ka professionaalse fotograafi poole. Ise pole mõtet üheks korraks kallist tehnikat soetada ja ebainimlikult väljavenitatud ja töödeldud pildid on pigem negatiivne reklaam.

Reales keskkonna vahendusel saate tellida kinnisvara pildistamisele spetsialiseerunud fotograafi, mis juhul on kvaliteetne tulemus tagatud.

Tagasi algusesse

Võimalused, kuidas koju ruumi ja avarust juurde lisada

Kodu suurusest olematata on mitmeid võimalusi kuidas koju ruumi visuaalselt juurde luua. Kasutades valgust, mööblit ja erinevaid aksessuaare, on võimalik tuua tuppa õhulisust ja avarust.

Peeglid

Oskuslikult paigutatud peeglid lisavad toale valgust, muudavad ruumi avaramaks, lõhuvad visuaalse korratuse ning aitavad lahendada mistahes disainiküsimuse. Peeglid, mis on asetatud akna vastu või kõrvale, peegeldavad naturaalset päevavalgust ja loovad tunde, et toas on rohkem aknaid.

Mäng valgustitega

Valgus on atmosfääri looja ning sisekujundusele iseloomu andja. Hästi valitud valgus aitab varjata ruumi puudusi ja rõhutada toa isikupära. Ühe laevalgusti asemele tuleks eelistada üle toa jaotatud kohtvalgusteid ja pisemaid lampe. Lisaks on vaja meeles pidada, et valgus ja värv mõjutavad üksteist, tumedad ja mattpinnad neelavad valgust, samas kui heledatelt ja läikivatelt pindadelt valgus peegeldub.

Kerge ja õhuline mööbel

Jalgadel olevad tugitoolid ja diivanid ning kergemast materjalist mööbel muudavad ruumi avaramaks. Raskepärane mööbel ning äärtega põradat katvad diivanid võtabad rohkem pinda ja varjavad valgust.

Mööbel, mis täidab ruumi

Ka väiksemates ruumides võib kasutada suuremõõtmelist mööblit. Nii näiteks kasutades mitme väiksema mööblieseme asemel üht suuremat diivanit, kaob tunne, et toas on liiga palju mööblit ning ruum tundub suurem.

Mööbli asukoht ruumis

Avarama tunde saavutamiseks asetege mööbel seinast eemale, mööbli lükkamine vastu seina muudab toa kitsamaks. Jättes kasvõi mõne sentimeetri seina ja suuremõõtmelise mööblieseme vahele, muutub kodu avaramaks. Kui mööbli ümber tekitada õhku, paistab tuba ruumikam.

Tagasi algusesse

Huvilistega suhtlemine ja korteri näitamine

Huvilistega suhtlemisel on oluline mitte ainult vastata kõnele või helistada tagasi, kuid ka see, kuidas me suhtleme. Tihti vastavad müüjad telefonil: “Olen hetkel hõivatud, helistage tagasi õhtul”, suunates sellega kliendi teise müüja juurde.

Kindlasti tasub eluasemete puhul enne ettenäitamist korter korralikult koristada, et võimalikel ostjatel jääks külastusest hea mulje. Kontrolli üle ka mööbli ning kodumasinate seisukord, kui need sisalduvad tehingu hinnas. Vaata üle, et valgustid on töökorras. Kui midagi on ligadi-logadi, viska pigem ära või tee korda.

Kui sul on suur pere ja lemmikloomad, siis saada nad võimalusel ostuhuvilisele objekti näidates kodust ära. Mida vähem häirivaid tegureid, seda parem.

Valmista end küsimusteks ette (millised on korteri ülalpidamiskulud, millal tehti viimati remonti, dokumentatsioon, plaanid, kuidas toimub majandamine korteriühistus, naabrite vahelised suhted jne).

Tagasi algusesse

Läbirääkimised

Lepingueelsete läbirääkimiste käigus tuleb ostjaga hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet jälgides üle rääkida ja kokku leppida järgmised faktid:

  • müügihind ja tasumise kord, kui on hüpoteegid, siis nende kustutamine või lisamine.
  • hinda sisaldavad vallasasjad (mööbel)
  • võimalikud puudused
  • valduse üleandmise aeg (rahvastikuregistri kanne)
  • ümberregistreerimise aeg
  • notari tasu ja riigilõivu maksmise kord

ja muud osapooltele tähtsust omavad asjaolud.

Soovitav on need punktid ülesse kirjutada ja teisele poole e-mailile saata. See väldib hilisemaid arusaamatusi ja vaidlemist notari juures.

Tuletan veel meelde, et objekti tegelikust suuremena reklaamimine või sellele olematu parkimiskoha lisamine on potentsiaalse ostja eksitamine ja valeandmete esitamine, mis võib ostjale anda hilisema aluse kahjunõude esitamiseks.

Tagasi algusesse

Hinnaläbirääkimised

Hinnaläbirääkimised on oluliseim teema, mille taha enamus tehingute toimumisi jääb. Sa ei tohiks end tunda solvatuna sellest, kui ostja pakub Sulle esialgu küsitust väiksema summa. Ostja oleks rumal, kui ta hinda alla ei küsiks.

Müüja peab arvestama hinna ja hinnaläbirääkimiste paindlikkuse juures sellega, kui palju tal on olnud ostuhuvilisi ja kui tõsised / reaalsed need huvilised on olnud, sh. ka seda kas neil on vajalikud rahalised vahendid olemas selle ostu sooritamiseks.

Samuti sellega, kui kiiresti on tal vaja vara müüa ja kas ta eelistab saada täna pisut väiksema summa kindlalt kätte, selle asemel, et riskida püüda kõrgemat hinda, mis aga ei pruugi realiseeruda.

Tagasi algusesse

Broneerimisleping

Ainuke lubatud leping on broneerimisleping, mida võib lihtkirjalikult müüja ja ostja sõlmida. Seadus ütleb, et kinnisvaraga seotud kokkulepped peavad olema samas vormis, mis lõpplik tehing ehk notariaalselt tõestatud.

Silmas tuleb pidada broneerimislepingule ette nähtud sätteid ja mitte segamini ajada eellepinguga. Viimase vorm on ainult notariaalne ja vorminõudest mitte kinnipidamine toob kaasa tühisuse.

Broneerimis lepingu näidise saate allalaadida Reales keskkonnast, kus on ka detailsem juhend selle täitmiseks.

Tagasi algusesse

Laenuga tehing

Kui sul on endal müüdaval objektil hüpoteek, suhtle juba müügi alustamisel oma panga halduriga. Kustutada pole eelnevalt kinnistusraamatus midagi vaja, kõik toimub samal ajal notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisel. Kui müügisumma on väiksem, kui olemasolev laen, siis arvesta, et vahesumma tuleb ümbervormistada kõrgema intressimääraga tarbimislaenuks või tõsta ümber teisele kinnisvarale. Hüpoteegi kustutamise asemel uuri ostjalt hüpoteegi üleandmise võimalust – see on odavam.

Ostja omavahenditest laekuvad summad küsi ettemaksuna või läbi notari deposiitkonto. Ära nõustu lepingu sõlmimisel ettepanekutega stiilis: „Kirjutame lepingusse nii, ega tegelikult teeme …“

Tagasi algusesse

Tehingu vormistamine

Eesti seaduste järgi tuleb kõik kinnisvaratehingud, välja arvatud üürimine ja rent, läbi viia notari juures.

Tavaliselt lepitakse kokku kumb tehingu osapooltest aja broneerib. Notaribüroos eeldatakse, et inimesed on enne kokku leppinud nii tehingu tegemises, selle tingimustes kui ka ajas.

Aitame teil vajdusel broneerida sobiva notariaja ja kooskõlastada selle nii ostja kui ka kolmandate osapoolte nagu näiteks pankadega.

Notaribürool on vaja veidi aega, et leping ette valmistada, aga üldiselt sõltub tehingu tegemise kiirus pigem osapoolte ajagraafiku klapitamisest. Paari nädala jooksul leiab reeglina ikka aja, välja arvatud siis, kui on tegemist millegi eriliselt mahukaga, keegi osalejatest on välismaal või puudub mõni vajalik dokument.

Notari juures peab olema kaasas kehtiv isikut tõendav dokument (pass, ID-kaart või juhiluba).

Tagasi algusesse

Valduse üleandmine

Kinnisvara üleandmise-vastuvõtuakt on lihtkirjalik kokkulepe, mis vormistatakse notariaalse müügilepingu lisana. Üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamisega läheb kogu vastutus müüjalt ostjale üle. Notariaalses müügilepingus tuleb samuti viidata kirjalikule üleandmisaktile ja akt peab sisaldama sama loetelu, mis notariaalses lepingus.

Aktis fikseeritakse üleandmise aeg, üleantava kinnisvara täpne olukord, tehniline seisund, varaga üleantavad esemed. Üleandmisakt peab sisaldama mõõturite näite ja võtmete hulka. Samuti tuleb vara üleandmisel üle anda kõik dokumendid, mis on seotud ostetava kinnisvaraga. Aktis fikseeritakse ka üleandmise ajal esinevad puudused.

Üleandmise-vastuvõtu akti vormi saate allalaadida Reales.ee keskkonnast kus on ka detailsem juhend selle täitmiseks.

Peale üleandmise akti toiminguid tuleb teatada korteriühistule uue omaniku andmed ning müüjal lõpetada ja uuel omanikul sõlmida tarnijatega (elektri, vee, gaasi, TV, interneti jms) uued lepingud.

Kui teil tekkib protsessi mingis etapis probleeme siis pöörduge Reales klienditeeninduse poole ja aitame need teil lahendada.